不動産の賃貸営業で必ず質問する15項目について
こんにちは。
今回の記事は不動産の賃貸営業を行なっていた営業方法についてご紹介します。
賃貸営業の経験しかありませんので、売買、土地の営業の方にも参考になれば幸いです。
賃貸営業では15項目と言われるお部屋の特徴をお客様から聞き出すところからはじまります。
お客様の要望に答えつつデメリットやメリットをしっかりと落とし込みをなるべく希望に合う条件の物件を探せばいいのです。
賃貸営業で必ず聞く15項目について
①マンションとアパートのメリットとデメリット
先ずはじめに、部屋を探しに来る人はアパートに住みたいのか、マンションに住みたいのか確認します。
どちらでもいいという方は多数いましたが、内心絶対マンションがいいという人にアパートの提案をしたところで意味がありません。
マンションのメリットは防音性に優れ、設備が整っています。
【エントランス・オートロック・防犯カメラ】
また、基本2階以上の物が多いです。
1階、2階が嫌で干している洗濯物など見られたくない人はおすすめです。
マンションのデメリットは家賃が高く建築コスト掛かります。
【エントランス・エレベータなど】
鉄筋コンクリートは壁が厚く、部屋によっては、でっぱりがあったりするので狭く感じます。
図面で1部屋8畳と書いて広いですが、実際に部屋に入ると6畳くらいに感じたりします。
アパートのメリットは部屋が広く、家賃が安いです。
広い部屋で、家賃を抑えたい方にはおすすめです。
多かったのが、地方から上京してきた方にはこちらをオススメし提案することが多かったです。
地方と比較すると圧倒的に、東京のマンションはかなり狭く、家賃は高いです。
また、敷金礼金0円の物がマンションよりも多いです。
アパートのデメリットは木造建築のため壁が薄い物が多いです。
もちろん、防音対策をしているアパートはありますが、築年数が古いものになってくると隣の声や物音が聞こえたりします。
② 部屋の広さについて
狭い部屋のメリットは家賃が安い物が多く節約ができます。
広い部屋のデメリットは広ければ広いほど家賃が高くなります。
③ 3年以内に建てられた築年数の浅い物件について
物件の築年数が浅い物件は、設備が充実しているものが多くです。
20年前はどっしりとした重量感のあるマンションが多いです。（ライオンズマンションなど）
また、30年前和室から洋室といったリノベーションしている物件も多いです。
外観は古くても部屋の中はとてもきれいで住み心地はいいと思います。
築年数浅いほど家賃が高く、20年前に建てられ物件はユニットバスが多く 30年前に建てられ物件は和室が多いです。
④ 部屋の階数について
部屋の階数が1階から上がるにつれて値段が3000円ほど上がっていく傾向にあります。
1階のお部屋は人通りが気になって住みづらく、洗濯物が干しづらい、泥棒から狙われやすいと思う人が多くあまり人気はありません。
1階に住むメリットしては家賃が少し安く、1階のベランダ前に柵などを作って人通りから見えなくする工夫も可能です。
また、泥棒は油断をしている上の階層から部屋を狙う傾向にあます。
⑤ 駅からの徒歩時間について
駅から駅近5分の物件と15分の物件では家賃1.5万円ほど差があります。
浮いたお金で旅行に行けますし、好きなものを買える余裕が出てきます。
また、駅から離れると閑静な住宅街になり落ち着いた雰囲気にもなります。
⑥ お風呂とトイレ一緒かどうかについて
ユニットバストは家賃が安く、物件の幅が広がります。
また、掃除がしやすく、お風呂で湿気があるため、硬いトイレットペーパーが柔らかくなりおしりにやさしいです。
デメリットだと、見た目が嫌な人がいれば、友達や恋人が遊びに来た時、お風呂に入っていたらトイレできない。
水が飛び散り床が濡れたりします。
⑦ 洗濯機置場について
洗濯機置場は室内にあるのが一般的ですが、バルコニーや洗濯機置場がない物件もあります。
選択置場が無い物家賃がやすい傾向にあります。
洗濯物はコインランドリーで軽く済ましている方は家に一時的に家を借りている人などはいらないかしれませんね。
デメリット…室内洗濯機置場は家賃高いです。
メリット…バルコニーにある場合部屋が広くなります。
⑧ キッチンについて
デメリット…電気コンロ【沸騰させるのに10分ほどかかる】IH【専用のフライパや鍋が必要】ガスコンロ【火の元が危ない】
メリット…電気コンロ【家賃が安い】IH【安全】ガスコンロ【料理がしやすい】
⑨ 床
デメリット…フローリング【音が響く、原状回復が面倒】クッションフロア【ベッドなどの重いものを置くと凹む】絨毯【絨毯に毛が絡まって掃除大変、ダニやほこり】和室【古いイメージがある】
メリット…フローリング【見た目がいい、】クッションフロア【現状回復がしやすい、音が響かない】絨毯【埃が舞い上がらない音が響かない】和室【家賃がやすくなる、音が響かない、体感温度で夏はヒンヤリ冬は温かく感じる】
⑩ 収納方法について
デメリット…部屋の間取りが狭くなる
メリット…荷物や洋服をまとめられる
周辺環境
⑪ 物件周辺が大道りに面していた場合
デメリット….車の音がうるさい
メリット…家賃がやすくなる
⑫ 高速道路が近くにあるかどうか
デメリット…１日十うるさい、空気が悪い
メリット…家賃がやすくなる
⑬ 線路沿いについて
デメリット…電車の音がうるさい
メリット…終電帰りがなどが多い人は家賃が安くて音もなくなるのでおすすめ
防音冊子ありの物件多数
⑭物件周辺にあるお墓について
デメリット…夜一人だと怖くなる いい印象がない
メリット…家賃が安くていい物件がある
⑮ 日当たり
デメリット…南向きでも目の前にマンションがあったりすると日当たり良くない【都内多い】
メリット…南向きは明るく日当たりの良い部屋が多い 西向きは朝日当たりがよく目覚めの良い朝を迎える 東向きは午後から日当たり良くなるので洗濯物など乾きやすい 北向きは涼しい
まとめ
15項目の質問内容を踏まえ、部屋探しをお手伝いさせていただくので慣れれば簡単に接客できるようになります。
営業職は誰でもなれるますし、実際に無意識に営業をかけている時もあります。
営業は人間味があって人と触れ合う面白い職種です。
顧客に商品やサービスを納品することで、顧客が抱えている問題を瞬時に解決する人が僕の理想像です。
会社の社員としては優秀で地位も高くのしあがっていくと思います。
ただ、よく考えてください。
スポーツでのエースは一人だけ会社もスポーツで例えるとエースはそんなにいません。
エースには将来安定が待っていますがエースを目指してなれなかった人数多くいると思います。
これからの人生一人で稼げる能力を身に付ける必要性を会社に入ってひしひしと感じています。
不動産賃貸の営業の基本として15項目は必ず聞くようにすることが大事になります。
これからお部屋を探しに行く方、賃貸の営業をしている方の参考になれば嬉しいです。
参考になったらぜひ読者登録お願い致します。
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